Immobilier: l'épargne des particuliers, une piste pour financer la décarbonation

L'économiste belge Rudy Aernoudt conseille notamment aux professionnels du secteur de « mobiliser l'épargne des particuliers, qui mettent trop de côté » en France. En Belgique, marché soumis aux mêmes impératifs de décarbonation que la France, les entreprises immobilières doivent « investir chaque année 3% de leur chiffre d'affaires (CA) afin de financer leur transition » conformément aux critères économiques, sociaux et de gouvernance (ESG), selon l'économiste belge Rudy Aernoudt, lors d'une matinée de débats organisée à Paris le 17 décembre par Building Minds, dont la plateforme de gestion de portefeuilles immobiliers est utilisée par des investisseurs institutionnels européens. Cet effort annuel s'élève à entre 3 et 5% du CA de l'entreprise selon ses implantations et son secteur d'activité, d'après différentes études sur le sujet, complète-t-il. Premier problème : environ 20% des promoteurs et autres métiers de l'immobilier en Belgique n'en ont pas les moyens car « ils n'ont pas assez de fonds propres, ne réalisent pas assez de profits », résume Rudy Aernoudt. En clair, leur activité ne génère pas suffisamment de flux de trésorerie pour engager des travaux de rénovation énergétique, investir dans un système de Gestion technique de bâtiment (GTB)... de manière autonome. Et leurs réserves ne suffisent pas non plus à combler un manque à gagner dans le flux de trésorerie. Deuxième problème : 84% des dettes des acteurs de l'immobilier au sein de la zone euro sont bancaires, selon la société de conseil JLL. Or, les banques européennes, en particulier françaises, sont de plus en plus exigeantes sur fond de crise immobilière, du marché résidentiel à celui du bureau. La hausse des niveaux de pré-commercialisation de logements neufs demandés aux promoteurs résidentiels en est une illustration. A l'heure de la rigueur budgétaire de l'Etat, et en attendant un budget 2025 qui donne de la visibilité aux acteurs immobiliers à court terme, et de la baisse des valeurs de leurs immeubles, de bureaux en particulier, dans le cas des family offices par exemple, la solution réside dans la capacité de ces derniers à « trouver d'autres financements, via les fonds de pension, le capital-investissement ... » illustre l'économiste. Citons également les fonds de dette privée . Mais comme toute alternative au financement bancaire classique, cette solution coûte plus cher aux emprunteurs. Les fonds de dette se sont fortement développés après la crise financière de 2008, qui s'était traduite par de fortes restrictions d'accès au crédit pour les entreprises, en particulier les TPE-PME. Pour relever le défi de la décarbonation, de l'économie circulaire ou encore de la sobriété énergétique, les professionnels de l'immobilier, mais aussi du bâtiment et d'autres secteurs économiques connexes, doivent « mobiliser l'épargne des particuliers, qui mettent trop de côté », insiste-t-il. Le taux d'épargne des ménages français s'élève actuellement à 18% , contre 20% en Allemagne et 13% en Espagne et en Italie, selon la Fédération bancaire française. Celui-ci pourrait reculer à partir de février prochain. Les rémunérations du Livret A et des autres produits d'épargne qui suivent l'inflation (en baisse) auront alors été ajustés comme annoncé par la Banque de France. Le tout, sur fond de baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne . De quoi redonner des marges de manœuvre aux marchands de biens, promoteurs, foncières... Le crowdfunding immobilier leur permet déjà de se financer auprès des particuliers en complément des banques. Mais attention : les plateformes de ce jeune secteur n'échappent pas à la crise actuelle de la demande de logements et de bureaux. En témoigne le taux des défauts de remboursement des sommes empruntées et de versement des intérêts aux investisseurs particuliers, multiplié par dix en seulement deux ans, selon le site spécialisé Argent et salaire. Mais rien n'est gagné. « Si on ne fait rien, on va droit dans le mur car des entreprises et leur savoir-faire vont disparaître », alerte Rudy Aernoudt. C'est déjà le cas pour l'appareil productif de maisons individuelles et de logements collectifs, au regard des défaillances et plans sociaux qui se multiplient, selon le Pôle Habitat FBB et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En Europe, les rénovations énergétiques nécessaires à la décarbonation de l'immobilier sont estimées en moyenne à 14€/m2/an , selon l'outil Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) , développé par un consortium européen et financé par l'Union européenne. De fortes disparités existent, notamment selon la classe d'actif. L'investissement moyen va de 18€/m2/an pour les centres commerciaux à 10€/m2/an pour les logements.

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